Em tempos de pandemia: a cláusula de retrovenda como opção no contrato de compra e venda de imóvel.

Imagine que o proprietário de um imóvel necessite do valor oriundo da venda do bem, mas não queira se desfazer do imóvel. Nesse caso, ele pode perguntar ao comprador sobre o interesse em comprá-lo, resguardando ao proprietário/vendedor o direito de recomprá-lo no prazo que determina o Código Civil, restituindo o preço mais as despesas. Assim é que se celebra o contrato de compra e venda de imóvel, com a cláusula de retrovenda.

A legislação brasileira permite a celebração de contratos dispostos expressamente em lei, desde que não contrariem os bons costumes, a boa-fé dos contratantes e as normas legais. Vale frisar que, este tipo de negócio restringe-se somente aos IMÓVEIS.

Frise-se que, para celebração de qualquer contrato deve ser observada a regra geral dos negócios jurídicos, prevista no artigo 104 do Código Civil: a) agente capaz; b) objeto lícito, possível, determinado ou determinável; c) expressa previsão em lei ou forma não proibida; e d) livre manifestação de vontade.

O artigo 505 do Código Civil trata sobre a cláusula de retrovenda e dispõe que:

"O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.”

Nesse sentido, José Carlos Moreira Alves, um dos autores que melhor tratou do assunto, define o instituto como sendo

“a cláusula adjeta ao contrato de compra e venda, na qual o vendedor se reserva o direito de, dentro de certo prazo, recuperar a coisa vendida mediante a restituição do preço e o reembolso de certas despesas ao comprador”.

Ou seja, firma-se no contrato a faculdade de volverem as partes à situação anterior ao contrato. O bem retornará ao patrimônio do vendedor, e este devolverá, ao comprador, o preço recebido, acrescido das despesas por ele efetuadas.

Dessa maneira, pode se verificar uma condição resolutiva, o que possibilita o desfazimento da transação, circunstância esta obrigatoriamente inserida no contrato e no contexto da matrícula do imóvel no registro imobiliário, para que terceiros não venham a ser surpreendidos no caso de alienação do bem.

Mas o que é condição resolutiva? Bom, é quando o negócio resta perfeito e há uma condição resolutiva, onde o negócio jurídico retorna, como no caso da retrovenda, ou seja, possui força para desfazer o contrato desde que o vendedor tenha a intenção, dentro do prazo, de reaver o imóvel, devendo para tanto notificar o comprador fazendo operar a referida cláusula, não importando, neste caso, a concordância ou a vontade do comprador.

Salienta-se que, a cláusula de retrovenda não desfaz a compra e venda em si, apenas adiciona uma cláusula especial, além disso, a cláusula não pode fixar prazo superior a 03 (três) anos, visto que, o Código Civil, não permite.

Vencido o período referido, extingue-se o direito ao retrato, o que determina, a irretratabilidade da venda. Trata-se de um prazo de decadência, correndo ininterruptamente. A transação fica consolidada em definitivo.

Caso o comprador recuse o recebimento das quantias relativas ao preço, em exercendo o vendedor o direito de retrato, cabe o depósito judicial, conforme previsão do artigo 506 do Código Civil: “

"Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente”.

Nesse caso, o caminho é ingressar com uma ação judicial, cumulando o depósito do valor e a desconstituição da venda, para que torne a propriedade ao vendedor e enquanto o vendedor não depositar integralmente o preço, não se restituirá o domínio, ao mesmo tempo em que decorre o direito do vendedor em complementar o preço, se depositar quantia inferior à realmente devida. É o que ordena e assegura o parágrafo único, do artigo 506 citado:

“Verificada a insuficiência do depósito judicial, não será o vendedor restituído do domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador”.

Portanto, a inclusão da cláusula no contrato de compra e venda pode ser entendida como um acordo entre as partes, no qual o vendedor se reserva o direito de efetuar uma recompra do seu imóvel, mediante o pagamento do dinheiro recebido e de despesas pactuadas em contrato, recuperando a propriedade do imóvel; tendo inclusive, o direito de requisitar judicialmente a devolução do imóvel mediante o preço estipulado em contrato dentro do prazo de três anos.

REFERÊNCIAS: Rizzardo, Arnaldo, Contratos / Arnaldo Rizzardo. – 15. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2015.

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Um abraço!

Sílvia Letícia Assis, bacharel em direito, especialista em direito de família.

Anelise Barboza Barrios, advogada, mestra em direito, especialista em direito e negócios imobiliários, despachante imobiliária.