Reflexos da crise: a Ação Revisional de aluguel com fundamento no Código Civil.

Diante da pandemia ocasionada pela Covid-19, inúmeras empresas tiveram seu faturamento reduzido ou até mesmo zerado, considerando que os governos federal, estadual e municipal adotaram medidas de contenção com o objetivo de impedir a disseminação da doença.

O que se busca com essa breve exposição é salientar que existe a possibilidade de ingresso com Ação Revisional de aluguel, tendo por base a excepcionalidade do caso fortuito ou força maior, baseados na Teoria da Imprevisão, sem que necessariamente o requisito temporal mínimo de 3 anos de vigência do contrato de locação (conforme dispõe o artigo 19 da Lei do Inquilinato) deva ser cumprido.

Logicamente não se está afirmando que em qualquer caso haverá sucesso na demanda, mas trata-se de uma possibilidade que dependerá da avaliação judicial, já que a conquista desse direito requer, no mínimo, a comprovação de que os prejuízos ocorreram e só existiram em decorrência das medidas de contenção do vírus.

Também é fortemente aconselhável que somente se busque a via judicial após tentativas de acordo infrutíferas. Frise-se que a possibilidade de acordo e renegociação vem amparada pelo artigo 18 da Lei do Inquilinato:

“Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste”.

Sendo assim, a busca por um acordo é sempre o melhor caminho pois trata-se de uma decisão tomada pelas partes envolvidas, sem intervenção de um terceiro (juiz) e portanto, possivelmente será mais benéfico para ambos, garantindo uma manutenção equilibrada da relação locatícia.

Sem resultado positivo nas tratativas de acordo e no caso de o contrato de locação não ter completado os 3 anos referidos no artigo 19 da Lei do Inquilinato, recorre-se ao artigo 393 do Código Civil que versa:

"Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir."

Ou seja, para corresponder a hipótese expressa no artigo citado, o fato não pode ter sido determinado por culpa do devedor; deve estar fora do alcance do poder humano; deve ser inevitável e superveniente, bem como irresistível.

Ressalta-se que o artigo 393 referido tem uma redação frágil e de enquadramento subjetivo de forma que algumas situações como por exemplo: fenômenos naturais, greves gerais e guerras são eventos mais “fáceis” de enquadrarem-se na hipótese citada.

Já a Covid-19 como motivo de enquadramento, necessariamente deverá implicar em circunstâncias inevitáveis, que impossibilitem o cumprimento de obrigações anteriormente assumidas pelo devedor e que deverão ser amplamente comprovadas, na hipótese de medida judicial.

Adicione-se a essa exposição, que a “Teoria da Imprevisão” considera que: ocorrendo uma desproporção entre o valor daquela prestação que é devida e o momento da execução, desde que dita desproporção seja causada por motivos imprevisíveis, o juiz poderá corrigir o valor.

A maior parte das decisões a favor dos locatários se baseia justamente no artigo 317 do Código Civil, que prevê a possibilidade de os juízes reverem prestações desproporcionadas em resposta a fatores imprevisíveis, caso sejam caso fortuito e a força maior.

Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

Somando-se a isso, o Código Civil no artigo 478 prevê que em contratos de execução continuada (como é o caso dos contratos de locação), em se tornando a prestação excessivamente onerosa para qualquer das partes, desde que dita onerosidade excessiva decorra de acontecimentos imprevisíveis e extraordinários, será possível pleitear a revisão.

Por fim, cabe ressaltar que a análise judicial dos casos deve ser muito cautelosa, considerando não apenas as chamadas dificuldades econômicas das partes, mas também de abrangência mais ampla, como o princípio da segurança jurídica, da autonomia na celebração dos contratos, sem desconsiderar a realidade atual da pandemia que não afeta apenas um lado do relacionamento, mas ambas as partes.

Assim, sem desconsiderar a importância do tema e a possibilidade de aprofundamento sob o viés doutrinário e jurisprudencial, busca-se expor de forma simples, que possibilite um entendimento geral, sobre a possibilidade de revisional de aluguel, mesmo no caso de o contrato ainda não ter completado os 3 anos exigidos pela Lei do Inquilinato.

Naturalmente, cada caso deverá ser analisado considerando suas peculiaridades e as provas de toda situação que será narrada são muito importantes para conquista desse direito, portanto caso haja pretensão de recorrer ao judiciário, aconselha-se pela busca de um profissional especializado que poderá orientar sobre a melhor solução jurídica .

Gostou do conteúdo? Então clica no 🖤 pois é muito importante para o bom desenvolvimento do nosso trabalho.

Caso queiras continuar a conversa sobre o tema, estamos disponíveis através do e-mail anelisebbarrios@hotmail.com e também através do perfil do Instagram referido ali no Menu do blog.

Anelise Barboza Barrios é advogada, mestra em direito, despachante imobiliária e especialista em direito e negócios imobiliários.